Enquadramento

Desde 1 de outubro de 2026 está em vigor a nova versão do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), aprovada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio. A entrada em vigor, inicialmente prevista para 3 de agosto, foi adiada pelo Decreto-Lei n.º 155-B/2026 para coincidir com a Portaria n.º 320/2026/1, que aprova os novos requerimentos, elementos instrutórios e termos de responsabilidade.

O diploma procura corrigir vários constrangimentos de aplicação resultantes da reforma do Simplex Urbanístico de 2024. Mantém a lógica de simplificação, mas com uma contrapartida clara: mais responsabilidade para quem promove, projeta e executa. Aplica-se aos procedimentos iniciados a partir de 1 de outubro e aos que ainda se encontravam em fase de saneamento.

O Que Muda?

A comunicação prévia passa a ter um papel central

Onde os parâmetros urbanísticos estejam definidos em plano de pormenor, unidade de execução ou loteamento, a generalidade das obras passa a seguir o regime de comunicação prévia (art. 4.º).   A obra pode iniciar-se após o pagamento das taxas e encargos devidos e a comunicação do início dos trabalhos, sem decisão permissiva da câmara. A conformidade legal e regulamentar da comunicação fica sujeita a controlo sucessivo municipal, em regra durante pelo menos um ano, mantendo-se a fiscalização da conformidade da obra com os elementos submetidos a todo o tempo (arts. 34.º e 35.º). A fiscalização da conformidade com o projeto mantém-se possível a todo o tempo.

Prazos de decisão no licenciamento

No licenciamento, a câmara decide em 20 dias nas obras de edificação, 30 nas obras de urbanização e 45 nos loteamentos, sob pena de deferimento tácito (art. 23.º). O projeto de arquitetura dispõe igualmente de um prazo máximo de 30 dias para decisão, relevando o seu incumprimento para efeitos de deferimento tácito. (art. 20.º).

Instrução completa à primeira

Os municípios deixam de poder acrescentar, por via regulamentar ou procedimental, formalidades e documentos instrutórios para além dos admitidos pelo RJUE e pela regulamentação aplicável (art. 3.º).

Em contrapartida, os pareceres externos não relacionados com a localização têm de ser obtidos pelo interessado antes da submissão (art. 13.º-B). Na sequência da audiência prévia, passa a ser admitida apenas uma entrega de alterações destinada a corrigir as desconformidades identificadas ou matérias com elas conexas.

Último antecedente válido e título urbanístico

A reconstrução passa a corresponder à reposição do último antecedente válido do edifício, sendo qualquer aumento de área ou volume tratado como ampliação (art. 2.º). Nas transmissões de imóveis, o título do negócio passa a ter de mencionar a existência (ou inexistência) do correspondente título urbanístico, nos termos declarados pelo transmitente, sob pena de anulabilidade (art. 4.º-A).

Obras interiores com intervenção na estrutura

As obras interiores continuam isentas de controlo prévio, mas, se intervierem na estabilidade, exigem projeto de estabilidade e termo de responsabilidade que ateste que não prejudicam a estrutura, bem como reforço sísmico quando exigível (art. 6.º).

O que significa na prática

Para donos de obra e investidores, a obra pode arrancar mais cedo, mas sem validação prévia do projeto pela câmara. Uma desconformidade detetada posteriormente pode obrigar à reposição da legalidade e, na aquisição de um imóvel, torna-se essencial confirmar o que está efetivamente titulado.
Para gabinetes de engenharia e arquitetura, o projeto tem de entrar completo e compatibilizado, e os termos de responsabilidade ganham peso. A utilização do edifício após a obra passa, aliás, a depender do termo de responsabilidade do diretor de obra ou do diretor de fiscalização de obra (art. 62.º-A).
Neste contexto, o acompanhamento técnico independente ganha relevância. A fiscalização de obra assegura que o que se constrói corresponde ao que foi submetido e que as alterações ficam documentadas. A Technical Due Diligence permite conhecer, antes de investir, a real situação urbanística de um imóvel.

Conclusão

O novo RJUE torna o licenciamento mais rápido e previsível, mas transfere para quem promove, projeta e dirige a obra uma parte significativa da responsabilidade que antes cabia ao controlo municipal. 

A eficácia da reforma dependerá, em grande medida, da qualidade da instrução dos processos e do rigor com que as obras forem acompanhadas no terreno.